Mistä sen tietää, että talon putket tai muut rakenteet kaipaavat remonttia? Eihän niiden vaurioita ulkopuolelta nähdä! Joka rakennuksella on olemassa huoltokirja, jota täytetään rakentamisen aikana ja jonka pitää säilyä tallessa rakennuksen koko elinkaaren ajan. Huoltokirjasta käy ilmi, mitä materiaaleja ja ratkaisuja ollaan rakentamisessa käytetty ja mitkä ovat minkäkin rakennuksen osan huolto- ja vaihtovälit. Pelkästä paperista ei kuitenkaan voi saada tarpeeksi kattavaa tietoa siitä, mitä korjaus- ja huoltotoimenpiteitä tulee lähiaikoina suorittaa. Miten muuten voi saada tietoa?

Kuntoarvio

Kun kyse on talon ostamisesta tai muuten kärryillä pysymisestä, kuntoarvio toimii hyvänä aputyökaluna. Kuntoarvion suorittavat siihen koulutetut ja hyväksytyt ammattilaiset, ja kuntoarviossa selvitetään rakennuksen kunto sekä mahdolliset korjaustarpeet. Siihen kuuluu aistinvaraisia ja kokemusperäisiä menetelmiä, joita käyttäen tehdään arviointeja ja johtopäätöksiä. Kuntoarviota voidaan käyttää kunnossapitosuunnitelman ja korjausohjelman lähtötietona. Samasta raportista saadaan tietoa koko rakennuksesta: arvioitavana ovat kiinteistön kaikki osa-alueet eli pihat ja maanrakennus, rakenteet ja rakennusosat, LVI-järjestelmät ja rakennusautomaatio, sähkö- ja tietotekniikka, energiatalous ja tietysti sisäolosuhteet. Kuntoarvioraportista saadaan hyvin tietoa siitä, mikä on rakennuksen kunto. Se onkin kuntoarvion tarkoitus: selvitetään kiireellistä korjausta vaativia vikoja, jos sellaisia löytyy; kerrotaan rakennusosien ja järjestelmien korjaustarpeista lyhyellä aikavälillä ja ehdotetaan korjausten kiireellisyysjärjestystä; pohditaan laajoja uusimis- ja parannustarpeita, kartoitetaan vahinkoriskejä, keskitytään kiinteistön turvallisuuteen ja terveellisyyteen vaikuttaviin tekijöihin ja niin edelleen.

Kuntoarvion tekeminen alkaa ennakkosuunnittelusta sekä tarvittavien lähtötietojen keräyksestä ja niiden läpikäynnistä. Kokeneemmat kuntoarvioiden tekijät jatkavat sen jälkeen käyttäjäkyselyyn ennen kuin siirtyvät kiinteistötarkastuksen vaiheeseen. Kuntoarviossa voidaan analysoida myös kiinteistön energian ja veden käyttöä sekä laatia parannusehdotuksia, jos sellaisia löytyy. Kuntoarvio on siis hyvä tapa saada tietoa rakennuksen yleisestä kunnosta.

Kuntotutkimus

Kun kuntoarvio on suoritettu ja raportista ilmenee, että joku asia vaatii korjausta, kuntoarvion tuomien tietojen perusteella ei kuitenkaan voida vielä lähteä korjaamaan mitään, vaan siihen tarvitaan kuntotutkimus. Kuntoarvio onkin siis aistinvaraista tarkastelua, ja jos sen perusteella lähdetään tekemään korjaustöitä, virheriski on suuri: vaurion syy voi jäädä selvittämättä, korjaus tehdään liian vähäisenä tai liian suurena, käytetään väärää korjaustapaa ja niin edelleen. Kuntotutkimuksessa puolestaan selviää jo enemmän tarpeellista tietoa. Tutkimuksessa käytetään erilaisia menetelmiä ja sitä ennen suunnitellaan, mitä ja miten lähdetään tutkimaan, sillä jotkut tutkimusmenetelmät vaativat näytteenottoja ja rakenteiden rikkomista. Tämä proseduuri pitää siis sisällään kenttätutkimuksia ja -mittauksia ja joskus myös laboratoriokokeita.

Kuntotutkimus täsmentää kuntoarviossa ilmenneitä korjaustarpeita. Kuntotutkimuksen laajuutta ei välttämättä voi aina ennakoida, sillä joskus sattuu niin, että pienen vaurion syiden selvittäminen johtaa isompiin ongelmiin ja kalliisiin tutkimusmenetelmiin, joten siinä on aina oma riskinsä. Kuitenkin juuri kuntotutkimuksen yhteenvedon perusteella laaditaan korjaussuunnitelmat, ja mitä paremmin ja yksityiskohtaisemmin on tehty kuntotutkimus, sitä pienemmät ovat korjaustöiden ajan riskit. Huonosti tai hyvin pinnallisesti suoritettu kuntotutkimus voi johtaa siihen, että korjaustöiden aikana ilmenee täysin odottamattomia vaurioita, jotka täytyy korjata saman tien, mikä puolestaan venyttää aikataulua pitkäksi ja syö remontin budjettia. Tätä nähdään silloin tällöin niissä korjaustöissä, joiden yhteydessä ollaan törmätty asbestirakenteisiin, jotka jäivät selvittämättä kuntotutkimuksen aikana – ja siinä vaiheessa homma menee paussille. Laaditaan asbestityösuunnitelmat, hankitaan luvat, palkataan koulutetut työntekijät, huolehditaan suojatoimenpiteistä… Siis kaikkea.

Tässä tuli vähän tietoa siitä, miten selvitetään rakennuksen kunto ja kuinka saadaan tietoa siitä, mitä korjauksia on talolle kohta tulossa. Kuten jo mainittiin, kuntoarvio on hyvä tapa analysoida kiinteistöinvestoinnin kannattavuutta, kun on kyse asunnon vaihtamisesta tai omakotitalon ostamisesta. Kuntoarvioijat ja -tutkijat on kuitenkin syytä valita tarkasti, sillä näilläkin markkinoilla riittää tilaa vähemmän koulutetulle porukalle. Minkä suunnittelussa säästää, sen korjauksessa maksaa.